Vous avez envie d’une deuxième chambre, une nouvelle salle de bains, un espace de rangements, une salle Home Cinéma ?

Que vous soyez propriétaire d’une maison ou d’un appartement, bénéficiant de combles au-dessus de vos têtes, il y a l’art et la manière d’opérer pour grappiller quelques m² supplémentaires !

Le b-a-ba

La région lyonnaise a la chance de compter des immeubles et des maisons bénéficiant de toits assez généreux et pentus pour offrir de la superficie supplémentaire sous les rampants.

Les combles se définissent comme la superstructure d’un bâtiment qui incorpore la charpente, ainsi que sa couverture. Par extension, on l’assimile au volume compris entre le plancher du dernier niveau et la toiture du bâtiment. Dans les bâtiments plus anciens, dans la majorité des cas, les combles ont déjà un plancher, généralement en bois. En ce qui concerne les maisons individuelles beaucoup plus récentes, elles bénéficient de charpentes avec des fermettes qui nécessitent une restructuration complète et forcément la création d’un plancher. Avant d’engager des travaux, il est nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur, afin de juger la faisabilité du projet. Dès lors, différents types d’aménagements peuvent se présenter :

• L’aménagement de combles existants qui le plus souvent changent la destination. (À savoir les combles même inoccupés font partie de la destination « habitation », du moment où les travaux se situent dans une maison d’un particulier). Une solution qui n’altère pas pour autant la toiture extérieure et de ce fait le volume général. Communément, elle est destinée aux chambres, bureaux… dont l’installation devra tenir compte des ouvertures telles que les lucarnes, velux…

• En ce qui concerne les combles à créer entièrement, il est possible d’incorporer un plancher intermédiaire.

• Vous pouvez également être amené à récupérer le volume des combles, dans le cas où vous bénéficiez d’un comble au-dessus du dernier étage dont la hauteur ne permet pas d’aménagement habitable. Il vous est possible d’enlever le plafond de ce dernier étage, pour gagner en hauteur. Attention toutefois au changement de destination et de surface que ces travaux engendrent. Ces cas sont très fréquents en ville, dans les immeubles.

• Le mixe des deux, la récupération de volume et la création de combles, se présente le plus souvent lorsque l’on dispose d’un dernier étage, accueillant au-dessus un plafond d’une bonne hauteur et d’un comble, quant à lui, qui ne permet pas d’aménagement, mais qui ajoutés l’un à l’autre, donnent au moins 4,50 mètres de hauteur libre au total. Vous avez donc deux volumes utilisables. Cas possible dans un immeuble où vous rachetez les combles de la copropriété. Les combles peuvent également accueillir toutes les gaines techniques, dans un espace, plus restreint, afin de gagner en place et d’avoir au dernier étage un toit plat.

Quelles sont les démarches

En immeuble de copropriété, les démarches, en amont, sont plutôt fastidieuses. Effectivement, les combles, peuvent dépendre intégralement de la copropriété ou se diviser en lots attribués aux copropriétaires, les parties communes, les tantièmes, étant toujours affiliées à la copropriété. Si vous avez le désir de faire un duplex, il sera nécessaire de demander son accord, avant de racheter les parties communes et les lots aux copropriétaires, ainsi que pour toutes interventions sur le plancher (création de trémie), toiture (isolation, surélévation, sauf les entretiens du toit) ou la charpente. Le coût est, bien évidemment, sujet à négociation, mais la copropriété est maîtresse à bord et peut tout aussi bien les vendre pour 1 euros symbolique ou pour la moitié de la plus-value apportée à l’appartement.

Pour une annexion des combles, il vous faudra faire une demande           « d’aliénation » des parties communes, à la copropriété. Il est même possible, dans la mesure où le projet implique une attribution plus importante de votre lot, de vous demander une participation plus onéreuse aux charges. Les démarches administratives visent, pour toute construction d’une surface de plancher supérieure à 20 m², un permis de construire. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre syndic de copropriété ou de la mairie.

Le concours d’un architecte est également exigé, si l’aménagement de vos combles vous amène à une surface, après travaux, supérieure à 170 m². La copropriété peut réclamer, en plus de l’architecte D.P.L.G, la venue d’un ingénieur structure.

Votre habitation peut également se situer dans une zone de protection de monuments classés. Dans ce cas, il vous faudra une déclaration de travaux et même l’avis de l’ABF (Architecte Bâtiment de France). Il peut même vous imposer le type de fenêtre, sachant que vous devez avoir une surface d’ouvrant de 10 % de la superficie totale des combles, ni plus, ni moins.  

La bonne isolation

Pour un confort ultime, l’isolation des rampants s’impose. 30 % des déperditions énergétiques d’un bâtiment passe par le toit ! On peut donc en profiter pour s’assurer des meilleurs choix et insérer un pare-pluie. L’épaisseur de l’isolation est, bien évidemment, primordiale pour récupérer le plus d’espace possible, sans néanmoins gêner le confort. Vous pouvez opter pour une isolation sur rampants (interne) ou sur toiture (externe). Si vous choisissez une isolation en vrac, il est possible de créer des caissons afin d’éviter que l’isolant ne se tasse en subissant les lois de la gravité, susceptible de favoriser les ruptures de ponts thermiques. Le choix d’une isolation par l’extérieur permet de ne pas toucher à la charpente mais demande d’enlever la couverture existante (technique du sarking).

La densité de l’isolant joue sur le déphasage thermique du flux de chaleur en été. En d’autres termes, il freine le flux de chaleur la journée pour la dissiper la nuit venue. Pour cela, un isolant d’environ 50 kg/m³ convient parfaitement, avec un déphasage de plusieurs heures 8 à 10 heures. Afin d’éviter tout effet de serre il sera déconseillé de mettre des velux, plein sud, sans protection. Il est important également de traiter l’étanchéité à l'air et le risque de condensation dans l'isolant, grâce une membrane freine-vapeur, par exemple. Afin de préserver la qualité de l’isolation et de l’air, la ventilation est impérative, tout comme la sécurité de l’accès.

La récupération de combles ou même son aménagement doit être particulièrement étudié. Mais la réelle valeur ajoutée n’est pas contestable, en fonction des mètres carrés récupérés et bien sûr du potentiel.

Remerciements : Peggy-Laure Allard - Agence Ostin’ - 06 89 35 25 19 et l'ALE (L'Agence Locale de l'Energie de l'Agglomération Lyonnaise